Istandsættelse efter lejers fraflytning - hvad gør jeg?
Det er vigtigt, at lejeforholdet reguleres professionelt af udlejer, mens det består. Lige så vigtigt er det, at udlejer agerer professionelt og i overensstemmelse med lejereglerne, når lejeaftalen ophører og lejer skal fraflytte. Situationen kaldes populært for "fraflytningsopgøret".
Nedenfor er skitseret, hvilke aspekter udlejer skal være opmærksom på.
Afleveringsforretning
Hvis det er muligt, skal udlejer søge at få adgang til lejemålet inden lejers fraflytning. Dette er for at vurdere nødvendigheden af istandsættelse så tidligt som muligt. Hvis lejer imidlertid ikke vil give adgang, kan udlejer også vente.
Under alle omstændigheder bør udlejer dog sikre sig, hvornår lejer faktisk flytter og i den forbindelse spørge lejer om lejers nye adresse. Dette er naturligvis for at vide, hvor udlejer kan komme i kontakt med lejer, men også for at sikre sig, at lejer faktisk fraflytter lejemålet officielt og ændrer folkeregisteradresse.
Når lejer er fraflyttet, skal udlejer indkalde til en afleveringsforretning hurtigst muligt. Udlejer bør medbringe en byggesagkyndig, der kan vurdere lejemålets stand på objektivt grundlag. Udlejer har formentlig eller forhåbentlig ladet lejemålet fotografere inden lejers indflytning. Dette for at sikre, at udlejer kan dokumentere eventuelle krav i anledning af misligholdelse af lejes vedligeholdelsesforpligtelse. Under afleveringsforretningen skal der udfærdiges en rapport over de ting, som efter udlejers opfattelse skal istandsættes.
Samtidig bør lejemålet gennemfotograferes – naturligvis med vægt på de områder, der skal istandsættes. Lejer skal indkaldes til afleveringsforretningen og bør også have en kopi af rapporten. Lejer skal helst underskrive rapporten – også selv om han ikke er enig. Dette blot for at dokumentere, at han var til stede og for at dokumentere, at kravet om istandsættelse er rejst over for lejer, jf. nedenfor.
Vedligeholdelse – hvilke krav kan gøres gældende over for lejer?
Udgangspunktet er, at det er udlejer, som har den fulde vedligeholdelse af lejemålet såvel indvendigt som udvendigt med undtagelse af fornøden udskiftning af nøgler og låse. Dette udgangspunkt er imidlertid i vidt omfang fraveget i lejekontrakten, idet lejer har påtaget sig den indvendige vedligeholdelse.
Indvendig vedligeholdelse betyder ikke, at lejer skal aflevere et flunkende nyt lejemål. I lejelovens forstand betyder indvendig vedligeholdelse ”maling, hvidtning og tapetsering”. Lejer skal ikke betale for almindelig slid og ælde. Lejer skal heller ikke betale for nye hårde hvidevarer eller faste installationer, medmindre lejer ved mislighold har ødelagt disse.
Det kan ikke kræves, at lejer sliber gulve, hvis ikke disse er misligholdt med ridser. En gang lak kan som regel være nok.
Efter afleveringsforretningen
Når afleveringsforretningen er overstået og lejer har afleveret nøglerne, skal udlejer indhente fagkyndige tilbud på istandsættelsen. Disse bør indhentes hurtigst muligt, så lejer kan få et eventuelt restdepositum afregnet.
14-dages frist
Begrundelsen for, at afleveringsforretningen skal afholdes hurtigst muligt er, at der i lejeloven er en frist på 14 dage fra lejers fraflytning hvor udlejer forinden skal have oplyst lejer, at han vil gøre et istandsættelseskrav gældende. Kravet behøver ikke at være opgjort endeligt, men et overslag vil være godt at fremsende.
Det vigtigste er, at udlejer har dokumentation for, at lejer har fået oplyst, at krav vil blive gjort gældende. Det er udlejer, der skal dokumentere, at fristen er overholdt. Kravet bør derfor sendes til lejer skriftligt og gerne anbefalet.
Hvis fristen ikke overholdes, kan udlejer ikke gøre krav gældende, medmindre han ikke kunne have opdaget manglerne indenfor fristen.
Kravet bør snarest opgøres og specificeres og i øvrigt vedlagt kopi af de indhentede tilbud samt en CD-rom eller udskrift med de optagne billeder.
Depositum og inddrivelse
Udlejers udgifter til istandsættelse af lejemålet på grund af lejers misligholdelse af sin vedligeholdelsesforpligtelse kan og bør modregnes i lejers depositum.
Et eventuelt krav som udlejer har, må søges inddrevet ved almindelig inkassatorisk inddrivelse, herunder startende med et brev til lejer.
Skal istandsættelsen foretages?
Det er faktisk ikke nødvendigt, at istandsættelsen de facto foretages for, at kravet kan gøres gældende. Lejer betaler for sin manglende overholdelse af sin vedligeholdelsesforpligtelse, og hvis lejemålet eksempelvis nu lejes ud som beset, men oprindeligt blev det lejet ud som nyistandsat, giver det god mening, at lejer skal betale for forringelsen.
Uenighed
Opstår der uenighed om lejers vedligeholdelsesforpligtelse, bør sagen i regulerede kommuner indbringes for huslejenævnet eller boligretten hurtigst muligt. I regulerede kommuner er nogle huslejenævn indstillet på at foretage en hurtig besigtigelse og i disse tilfælde er det bevismæssigt en fordel, at lejemålet ikke istandsættes inden.
Imidlertid er hensynet til, at genudlejning kan ske hurtigst muligt naturligvis tungtvejende. Derfor skal udlejer have dokumentationen i orden. Dette betyder billedmateriale, sagkyndig vurdering og fagkyndige tilbud.
Har udlejer disse ting i orden, kan og bør der foretages genudlejning med det samme, jf. tabsbegrænsningspligten. Under en sag skal lejer dokumentere lejemålets stand ved indflytning og udlejer lejemålets forringede stand ved fraflytning.
For udlejer er det nemmest, hvis der er billedmateriale fra indflytning og fraflytning, men hvis det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning, så er det lejers bevisbyrde at afkræfte denne formodning, eksempelvis med billedmateriale eller vidneudsagn.
Hvis du har spørgsmål til artiklens indhold eller ønsker vores assistance i lejeretlig anledning, er du altid velkommen til at rette henvendelse til advokat René Wøhler på tlf. 48 22 00 40 eller rew@wtc-law.dk.