Lejeforhøjelse - hvad gør jeg?
Det kan nogle gange være vanskeligt at fastsætte lejens størrelse, når man skal leje en lejlighed ud. Hvad skal lejligheden koste at leje og hvad må den koste uden, at lejer kan gøre indsigelse?
Lejelovene er en jungle på området for lejens størrelse og mulighederne for lejeforhøjelse.
Derfor er mit bedste og første råd til udlejere altid at søge professionel bistand. Det skyldes, at reglerne ud over at være uoverskuelige og meget svært tilgængelige tillige er bygget op omkring et system af ugyldighedsvirkninger. Der er mange af reglerne, som blot er formalistiske ordensregler, som skal overholdes.
Hvis man som udlejer – på grund af ukendskab – glemmer at iagttage reglerne, medfører det, at hele lejeforhøjelsen tilsidesættes af huslejenævnet eller boligretten.
Et eksempel på en ordens regel som altid skal overholdes, er reglen om, at lejer skal oplyses om sin adgang til at gøre indsigelse. Hvis dette ikke oplyses (korrekt), er lejeforhøjelsen ugyldig. Et andet eksempel er, at udlejer skal specificere forhøjelsen i den nuværende leje, forhøjelsens størrelse og den nye årlige leje.
Hvad er den rigtige leje?
Lejens størrelse afhænger af hvor og i hvilken ejendom, lejemålet er beliggende. Derudover afhænger det – naturligvis – af lejemålets stand samt i øvrigt ejendommens størrelse og alder.
For nogle lejemål skal lejen udregnes på baggrund af de udgifter, der er ved at driften af ejendommen. For andre lejemål er det et udefinerbart begreb ”det lejedes værdi”, som bestemmer, hvor meget lejen må være.
En tommelfingerregel er, at hvis udlejer ejer under 7 lejemål i den omhandlede ejendom, så er lejefastsættelsen omfattet af reglerne i småhusreglementet, hvilket svarer til reglerne om det lejedes værdi.
Det vil sige, at alle enkeltlejlighedsudlejere, villaudlejere, fremlejegivere og andelsudlejere som regel er omfattet af disse regler. Når lejen skal fastsættes i disse lejemål, må udlejer derfor selv bestemme lejens størrelse, men den må altså ikke overstige "det lejedes værdi".
Omkostningsbestemt eller det lejedes værdi?
Hvis du som udlejer af en lejlighed – der er omfattet af småhusreglementet – ikke mener, at den leje lejer betaler svarer til det lejedes værdi, så kan du varsle forhøjelse af lejen. Du skal være opmærksom på, at du skal begrunde hvorfor lejeforhøjelsen varsles, ligesom du som ovenfor nævnt skal oplyse lejer om, at han har 6 uger til at gøre indsigelse mod varslingen.
Yderligere skal du oplyse lejeforhøjelsens størrelse, den nye leje og du skal oplyse, hvornår lejeforhøjelsen træder i kraft. Dette skal være mindst 3 måneder ud i fremtiden til den 1. i en måned.
Er du udlejer af en ejendom, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, skal der udfærdiges et driftsbudget med ejendommens indtægter og udgifter. Hvis indtægterne ikke kan dække udgifterne, kan du varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse.
Du skal være opmærksom på, at det er nøje reguleret, hvilke udgifter du må medtage i budgettet. Hvis du skal varsle forhøjelse i en sådan ejendom, bør du søge professionel bistand, idet reglerne hér er endnu mere komplicerede.
Trappelejeklausuler eller bestemte beløb til bestemte tider
Det er ikke tilladt at have en klausul i en lejekontrakt om, at lejen for boliglejemål stiger med en fast procent hvert år, men det er tilladt at lade lejen stige med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Dette er en lidt kompliceret, men meget smart måde at sikre sig, at lejen altid svarer til det lejedes værdi – vel og mærke uden, at du skal varsle stigningerne.
Du bør kontakte din rådgiver, hvis du vil have indsat en sådan klausul i lejekontrakten.
Hvis du i øvrigt har spørgsmål til artiklen eller lejeretlige spørgsmål generelt, er du velkommen til at kontakte advokat René Wøhler på rew@wtc-law.dk eller 48 22 00 40.