Opsigelse og tidsbegrænsning i boliglejemål
Opsigelse - lejers
Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren (og kun lejeren) opsige lejeaftalen.
Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.
Hvis lejeren fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer bestræbe sig på at genudleje det lejede. Det som udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i kravet over for lejeren.
Lejeren er berettiget til at bo forudbetalt leje op i opsigelsesperioden, men ikke depositum.
Hvis lejer forsøger at bebo depositum op, bør udlejer ophæve lejeaftalen og søge lejeren udsat af lejemålet hurtigst muligt af hensyn til, at lejeren ellers vil udhule udlejers depositum, der normalt kan bruges til dækning af eventuelt istandsættelseskrav. Alle udlejers udgifter ved udsættelse af lejeren skal lejeren erstatte, jf. lejelovens § 95.
Opsigelse - udlejers
Udgangspunktet i lejeloven er, at lejeaftaler er uopsigelige fra udlejers side,jf. lejelovens § 81. En modifikation til uopsigelighedsprincippet findes i lejelovens §§ 82-84.
Udlejer kan opsige enkeltværelser til beboelse, når
a) værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller en del af 1-families- eller 2-familieshus som udlejeren bebor
b) det er en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for lejemålets indgåelse findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor det ene
c) det drejer sig om garager, stalde og lignende.
Derudover kan udlejer kun opsige lejeforhold i følgende tilfælde:
d) når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede
e) når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives – det samme gælder, når udlejer dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og at ejendommen efter ombygning er omfattet af lov om almene boliger, eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål til dettes gennemførelse, således der kan foretages ekspropriation
f) når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse, det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilstrækkelig tilfredsstillende måde. Opsigelsen kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren
g) når lejeren af en beboelseslejlighed - som var lejet som følge af arbejde eller er funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat - udtræder af sit ansættelsesforhold i virksomheden, og lejligheden skal benyttes til en anden ansat i virksomheden
h) når lejeren har tilsidesat reglerne om god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at fraflytning er påkrævet
i) når lejeren har tilsidesat betingelserne i betinget lejeforhold
j) når vigtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Det er vigtigt at gøre opmærksom på, at der er yderligere begrænsninger i udlejers opsigelsesret. De yderligere begrænsninger er eksempelvis, at
1) vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden, er denne en ejerlejlighed, som udlejeren ikke tidligere har beboet, er det tillige en betingelse, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986
2) opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed, lejerens muligheder for at finde anden passende bolig
3) er det lejede en ejerlejlighed omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter reglerne i lejelovens § 83, litra a.
Ovenstående er et uddrag af lejelovens § 84, og det vigtigt at gøre udtrykkelig opmærksom på, at der ikke er tale om en udtømmende redegørelse for udlejers opsigelsesmuligheder og begrænsningerne i udlejers opsigelse. Der er tale om særdeles vanskelige regler, og her må opfordres til, at søge juridisk bistand, hvis man ønsker at opsige sin lejer.
Der er forskellige opsigelsesvarsler for udlejer alt afhængig af, hvilken opsigelsesbegrundelse, der anvendes. Opsigelsesvarslet kan svinge mellem 1 måned og 1 år.
Udlejerens opsigelse skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Derudover skal opsigelsen indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Hvis lejeren ikke vil godkende opsigelsen, kan han senest 6 uger efter opsigelsen er kommet frem til ham fremsende skriftlig indsigelse, og udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 12 uger efter opsigelsen, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
Det anbefales, at en eventuel opsigelse fremsendes anbefalet.
Opsigelse - ejerlejligheder
Som supplement til de anførte bemærkninger under udlejers opsigelse, skal det specifikt tilføjes, at der ved udlejning af ejerlejligheder i lejekontrakten skal gøres lejeren opmærksom på, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 83, litra a i lejeloven. Heri er anført, at et lejeforhold kan opsiges, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.
Det er, for så vidt angår ejerlejligheder, værd at bemærke, at man ikke blot kan købe en ejerlejlighed, der er udlejet og herefter opsige lejeren med henblik på selv at bebo ejerlejligheden. Dette kræver nemlig, såfremt udlejeren ikke tidligere har beboet det lejede, at lejemålet er indgået før 1. juli 1986. Derudover skal opsigelsen generelt være rimelig udfra en vurdering af begge parters forhold. Ved denne afgørelse lægges der vægt på og tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen og lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.
Derudover er det en betingelse, at det i lejekontrakten fremgår, at der er tale om en ejerlejlighed, og at lejeren som sagt er gjort bekendt med, at opsigelse kan ske efter § 83, litra a.
Er alle disse betingelser ikke opfyldt, kan lejer ikke opsiges.
Hvis du påtænker at opsige din lejer af en ejerlejlighed, opfordres du til at rette henvendelse til undertegnede. Hvis du påtænker at købe en ejerlejlighed, som er udlejet til beboelse, er det ligeledes vigtigt, at du søger juridisk bistand, hvis du påtænker senere selv at bebo lejligheden.
Tidsbegrænsning
Det er blandt private udlejere en udbredt opfattelse, at man kan leje sin bolig ud for en tidsbegrænset periode på op til 2 år, og derved undgå det normale uopsigelighedsprincip i lejeloven – Det er desværre en forkert opfattelse. Og den kan blive dyr, hvis du senere ønsker at sælge.
I disse tider med fald i priserne på ejendomsmarkedet er der rigtig mange, som vælger at leje deres ejerlejlighed eller hus ud i stedet for at sælge med tab. Det kan for så vidt være en udmærket disposition. Imidlertid skal ejer - som nu bliver udlejer - være opmærksom på de mange regler i lejeloven, der regulerer et sådant lejeforhold, og ikke mindst regulerer ophøret af lejeforholdet. En af de vigtigste regler, som udlejer skal være opmærksom på, er reglen om uopsigelighed.
I min daglige rådgivning af udlejere hører jeg tit sætningen ”Vi har lejet den ud tidsbegrænset for en 2-årig periode for at undgå, at lejer bliver boende”. Mange tror fejlagtigt, at man som udlejer kan undgå det normale uopsigelighedsprincip i lejeloven, hvis blot man lejer boligen ud på en tidsbegrænset lejekontrakt ikke over 2 år. Det er forkert.
Der findes ingen regel i lejeloven om, at det er tilladt at leje sin bolig ud for en tidsbegrænset periode. Den regel, som forveksles, er en lejers ret til at fremleje sit lejemål i 2 år, hvis han midlertidigt er bortrejst, udstationeret eller lign. Denne regel kan imidlertid ikke bruges af en ejer af en bolig.
Når det er sagt, er der som sådan intet i vejen for at leje sin bolig ud på en tidsbegrænset kontrakt.
Den eksakte ordlyd af lejelovsbestemmelsen om tilsiddesættelse af en tidsbegrænsning er: "Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke anses tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.", jf. lejelovens § 80, stk. 3. Vurderingen skal foretages på baggrund af udlejerens forhold ved indgåelse af kontrakten.
Hvorvidt en begrundelse om, at lejligheden ønskes solgt om 2 år og derfor lejes ud midlertidigt, er "tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold", er ikke endeligt afgjort i praksis, men uanset hvad, så er det af allerstørste vigtighed, at begrundelsen for tidsbegrænsningen nøje anføres i lejekontrakten. Hvis dette ikke sker, vil udlejer risikere ikke at kunne bevise begrundelsen for tidsbegrænsningen, og dermed vil den allerede af denne grund bortfalde. Hvad sker der så, hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes? Så kan lejer blive boende, og han kan med stor sandsynlighed aldrig opsiges.
Det er vigtigt, når man har et tidsbegrænset lejemål, straks at søge lejer udsat, hvis lejer med udlejers viden benytter det lejede i mere end en måned efter den aftalte lejetids udløb. I givet fald skal udlejer opfordre lejeren til at flytte, idet lejeforholdet ellers fortsætter uden tidsbegrænsning.
Hvis du har spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at rette henvendelse til advokat René Wøhler.