Penge tilbage ved køb af andelsbolig
Penge tilbage ved køb af andelsbolig
En nyere afgørelse fra Højesteret kan forpligte sælgere af andelsboliger til at tilbagebetale et eventuelt tab af andelsværdien efter salget til køber.
En række betingelser skal dog være opfyldte, for at køber får mulighed for at få dækket et sådant tab, idet det forudsættes, at andelsforeningen har regnskabsår svarende til kalenderåret:
- Der skal i vedtægterne være en særlig prisreguleringsklausul
- Andelskronen skal være fastsat med baggrund i den offentlige ejendomsvurdering og således ikke med baggrund i en valuar-vurdering
- Andelskronen skal være sat til den højest mulige pris fastsat af generalforsamlingen
- Den offentlige ejendomsvurdering (pr. 1. oktober) skal have medført et fald i ejendomsvurdering, som direkte medfører en lavere beregnet andelskrone
- Salget skal være sket i perioden 1. oktober og indtil afholdelsen af den ordinære generalforsamling
Sagen bag Højesteretsafgørelsen handlede om, at sælgerne solgte andelsboligen ved overdragelsesaftale af 8. november 2004.
Af vedtægterne fremgik det, at ”Såfremt en andel i foreningen sælges i perioden mellem 1. november og førstkommende ordinære generalforsamling, og foreningens andelskrone ændres, forbeholder køber/sælger sig via foreningen retten til umiddelbart efter at opkræve/refundere værdiændringen i andelens indskud hos køber/sælger”.
Ejendomsvurderingen af 1. oktober 2004, der blev udsendt i februar 2005, medførte imidlertidig en betydelig forhøjelse af andelskronen på kr. 170.720,00 (i forhold til salgsprisen på kr. 342.022,00), hvilken stigning blev vedtaget på den ordinære generalforsamling den 8. marts 2005.
På den baggrund fik sælgerne ved Højesteret medhold i, at et tilbagebetalingskrav mod køberne, i overensstemmelse med vedtægterne, ikke fandtes at være urimeligt (efter aftaleloven). Herudover fandt Højesteret ikke, at andelsboligen var solgt til en pris, der, med baggrund i prisberegningsprincipperne i Andelsboligforeningslovens § 5, ansås at overstige en rimelig værdi af ejendommen.
Afgørelsen tager således både stilling til den situation, hvor andelskronen stiger efter salget, men tager også stilling til den situation, hvor andelskronen efterfølgende falder.
Uanset hvad man måtte mene om den konkrete afgørelse, herunder rimeligheden af afgørelsen, skal man især som køber af andelsbolig, i det nuværende marked, være særligt opmærksom på en sådan reguleringsklausul i andelsforeningens vedtægter.
Man bør derfor tage med i betragtning, om der er risiko for, at de offentlige ejendomsvurderinger, som mange andelsforeningen anvender i forbindelse med prisfastsættelsen af andelsboliger, vil falde, idet det samtidig må forventes, at andelsprisen ligeledes vil falde, hvilken reduktion køberne, i så fald, kan kræve dækket ind af sælgerne, såfremt de ovennævnte betingelser ses at være opfyldte.
Det er derfor væsentligt, at man i forbindelse med underskrivelsen af overdragelsespapirerne sikrer sig, at sælger ikke får udbetalt hele sit tilgodehavende, førend der har været afholdt ordinær generalforsamling.
Kravet om tilbagebetaling skal rejses inden 3 år (iht. forældelsesloven).
Har du spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at kontakte advokat Kristian Qvist Krüger.