Skat ved salg af fast ejendom
Ved salg af en- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder kan de pågældende ejere sælge disse skattefrit i henhold til Parcelhusreglen, såfremt ejeren har anvendt den pågældende ejendom til beboelse.
Parcelhusreglen gælder for ejendomme, hvis grundareal er under 1400 m², men også for ejendomme, hvis grundareal er større, såfremt det kan dokumenteres, at ejeren enten ikke kan udstykke sin grund, eller hvis en udstykning vil betyde en væsentlig værdiforringelse af hovedejendommen, da kan ejendommen sælges skattefrit.
Reglen gælder også for sommerhuse, hvor kravene for skattefrihed alene er, at ejeren har anvendt sit sommerhus til privat benyttelse i henhold til reglerne herom, det vil sige i sommerperioden fra april til oktober og udenfor perioden alene i weekender, helligdage og ferieperioder.
Når ovennævnte så er sagt, må det konstateres, at der i den seneste tid er sket en ændring i boligmarkedet generelt, hvor forældre køber lejligheder til deres børn under studietid, ligesom der er sket en ændring i retspraksis omkring betingelserne for skattefrihed.
Ved forældreudlejning angiver reglerne, at for at opnå skattefrihed ved videresalg af en sådan ejerlejlighed, er det et krav for at opnå skattefrihed, at ejerlejligheden har tjent til bolig for enten ejeren eller dennes husstand i ejerperioden.
En sådan regel giver naturligvis anledning til en masse spekulationer i forbindelse med forældrenes videresalg af ejerlejligheden, efter at barnet ikke længere har behov for at benytte boligen. Praksis på dette område er efterhånden afklaret, således at en tilmelding til folkeregisteret uden reelt at bebo lejligheden, ikke kan betragtes som beboelse, og derfor skal man beskattes af avancen ved videresalget af ejerlejligheden.
For at opnå skattefrihed, skal forældrene således kunne dokumentere, at man fysisk og faktisk er flyttet ind i den pågældende ejerlejlighed, og reelt har taget denne i brug, før forældrene kan håbe på skattefrihed.
Derudover er der vedrørende perioden fra forældrenes besiddelse af den pågældende ejerlejlighed også faldet dom for nylig, om at forældrene skal fastsætte lejen til den reelle værdi i henhold til markedsvilkårene for området, og må således ikke fastsætte lejen kunstigt lavt.
Hvis skattemyndighederne statuerer, at lejen er fastsat kunstigt lavt, kan forældrene risikere at blive sat i skat af forskellen mellem den kunstige lave husleje og den reelle markedsleje.
Retspraksis vedrørende salg af ejendomme - hvor salget sker, efter at ejendommen har været udlejet i en kortere eller længere periode - er heller ikke længere entydig. Dommen har sået tvivl om den hidtidige praksis, hvor udlejning af ejendommen ikke blev anset som en erhvervsmæssig benyttelse, hvorfor ejeren af en ejendom fortsat kunne sælge denne skattefrit, blot ejeren på et tidspunkt havde benyttet denne til beboelse.
Dette forhold er der nu bragt tvivl om. Told & Skat har dog oplyst, at man har nedsat en speciel arbejdsgruppe, der skal undersøge og kulegrave Ejendomsavancebeskatningsloven netop på dette punkt, og ifølge forlydender agter Told & Skat ikke at ændre den hidtidige praksis, hvorefter udlejning af beboelsen ikke vil blive anset som en erhvervsmæssig benyttelse.
Dette betyder, at såfremt ejeren af en ejendom, der har været udlejet i en kortere eller længere periode, skal sælge sin ejendom skattefrit, da er det en betingelse, at han har anvendt denne som beboelse på et tidligere tidspunkt.
Afslutningsvis må det konstateres, at praksis beklageligvis har gjort forholdene på dette område noget uigennemsigtige, og hvis man som boligejer vil sikre sig imod efterfølgende skattesager ved salg af ejendomme, kan der rettes henvendelse til Told & Skat med anmodning om et bindende ligningssvar.
Efter kontakt til de kommunale ligningsmyndigheder forventes en forespørgsel at blive besvaret indenfor ca. 1 måned, og denne besvarelse vil være bindende overfor de skattemæssige forhold, der kan opstå i forbindelse med spørgerens salg af sin faste ejendom.
Hvis De ønsker at høre mere om ovennævnte, eller ønsker assistance i forbindelse med køb eller salg af fast ejendom eller et nybyggeri, er De altid velkommen til at kontakte vort kontor på tlf. 48 22 00 40 eller mail advokat Ken Christoffersen direkte på ktc@wtc-law.dk.