Tidsbegrænsede lejekontrakter kan være dyre - den falske 2 års regel
Det er blandt private udlejere en udbredt opfattelse, at man kan leje sin lejlighed ud for en tidsbegrænset periode på op til 2 år, og derved undgå det normale uopsigelighedsprincip i lejeloven – Det er desværre en forkert opfattelse. Og den kan blive dyr, hvis du senere ønsker at sælge.
I disse tider med fald i priserne på ejendomsmarkedet er der rigtig mange, som vælger at leje deres ejerlejlighed eller hus ud i stedet for at sælge med tab. Det kan for så vidt være en udmærket disposition. Imidlertid skal ejer - som nu bliver udlejer - være opmærksom på de mange regler i lejeloven, der regulerer et sådant lejeforhold, og ikke mindst regulerer ophøret af lejeforholdet. En af de vigtigste regler som udlejer skal være opmærksom på, er reglen om uopsigelighed.
I min daglige rådgivning af udlejere hører jeg tit sætningen ”Vi har lejet den ud tidsbegrænset for en 2-årig periode for at undgå, at lejer bliver boende”. Mange tror fejlagtigt, at man som udlejer kan undgå det normale uopsigelighedsprincip i lejeloven, hvis blot man lejer lejligheden ud på en tidsbegrænset lejekontrakt ikke over 2 år. Det er forkert.
Der findes ingen regel i lejeloven om, at det er tilladt at leje sin ejerlejlighed ud for en tidsbegrænset periode. Den regel som forveksles er en lejers ret til at fremleje sit lejemål i 2 år, hvis han midlertidigt er bortrejst, udstationeret eller lign. Denne regel kan imidlertid ikke bruges af en ejer af en lejlighed.
Når det er sagt, er der som sådan intet i vejen for at leje sin lejlighed ud på en tidsbegrænset kontrakt. Dette er tilladt i lejeloven, men det kræver, at der ved hver udlejning er en saglig begrundelse for tidsbegrænsningen. Dette vurderes konkret hver gang, da der ikke er nogle almengyldige saglige grunde.
Den eksakte ordlyd af lejelovsbestemmelsen om tilsiddesættelse af en tidsbegrænsning er: "Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke anses tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.", jf. lejelovens § 80, stk. 3. Vurderingen skal foretages på baggrund af udlejerens forhold ved indgåelse af kontrakten.
Hvorvidt en begrundelse om, at lejligheden ønskes solgt om 2 år og derfor lejes ud midlertidigt, er "tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold", er ikke endeligt afgjort i praksis, men uanset hvad, så er det af allerstørste vigtighed, at begrundelsen for tidsbegrænsningen nøje anføres i lejekontrakten. Hvis dette ikke sker, vil udlejer risikere ikke at kunne bevise begrundelsen for tidsbegrænsningen, og dermed vil den allerede af denne grund bortfalde.
Hvad sker der så hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes? Så kan lejer blive boende, og han kan med stor sandsynlighed aldrig opsiges. Den dag han skal flytte til en større eller mindre lejlighed har han ret til at bytte sin lejlighed med en anden lejer af en anden lejlighed uden, at udlejer kan gøre indsigelse. Yderligere er det værd at bemærke, at den normale regel om, at en køber af ejendommen vil kunne opsige lejer med et års varsel blandt andet ikke gælder for ejerlejligheder, hvor lejekontrakten er indgået efter 1. juli 1986.
Det kan selvsagt have store økonomiske virkninger ved et salg af lejligheden, hvis man ikke kan komme af med sin lejer, idet den helt åbenlyst ikke vil have samme værdi med en lejer i som fri for lejemål. Igen kommer det naturligvis an på, om den leje som lejeren betaler, er fastsat rigtigt således, at lejligheden kan være interessant for en investor. Fastsættelse af den korrekte leje kræver som regel kyndig bistand fra en advokat eller ejendomskyndig, idet regler i lejeloven fastsætter hvorledes lejen må fastsættes. Ellers risikerer udlejer – udover ikke at kunne komme af med lejer - at huslejenævnet nedsætter lejen.
Det er derfor af yderste vigtighed, at man som ejer af en ejerlejlighed kontakter juridisk bistand, hvis man ønsker at leje sin ejerlejlighed eller sit hus ud i stedet for at sælge nu. Under rådgivningen skal du bede advokaten om at forklare dig om lejekontraktens korrekte udformning, muligheden for tidsbegrænsning, hvordan beregnes lejens størrelse, herunder hvad kan medtages i lejen, depositum, vedligeholdelse, muligheden for løbende regulering af lejen og alle de andre spidsfindige detaljer som lejelovene opererer med.
Har du spørgsmål til artiklen, er du velkommen til at kontakte advokat René Wøhler på rew@wtc-law.dk eller 48 22 00 40.