Udlejers undersøgelsespligt ved lejers fraflytning udvides
Udlejers undersøgelsespligt ved lejers fraflytning udvides. To nye domme fra Vestre Landsret medfører, at ejendomsudlejere for fremtiden skal udøve deciderede undersøgelser af lejers nye adresseforhold efter dennes fraflytning, såfremt udlejer ønsker at fremsætte et fraflytningskrav i anledning af lejers manglende vedligeholdelse eller misligholdelse af lejemålet.
Udgangspunktet i lejeloven er, jf. lejelovens § 97, at det er lejeren, der har pligt til at opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser eller krav efter § 98 kan sendes til.
Retspraksis har tidligere været således, at udlejers frist for fremsendelse af fraflytningskrav, der normalt er 2 uger fra fraflytningstidspunktet, blev suspenderet indtil lejeren havde oplyst en adresse, hvortil meddelelser kunne sendes. Normalt var det yderligere tilstrækkeligt for udlejer, at han inden 14-dages fristens udløb fremsendte sit krav til den sidst kendte adresse, hvilken typisk ville være lejemålets.
Efter de to nye afgørelser i Vestre Landsret er det nu klart, at hvis udlejer tidligere har korresponderet med lejer på en e-mail, eller lejer har oplyst et telefonnummer eller et faxnummer, så har udlejer pligt til at rette henvendelse til lejer via disse kommunikationsmetoder og forespørge om en adresse, hvortil indsigelser/krav efter lejelovens § 98 kan fremsættes.
Dette er en udvidelse af udlejers forpligtelser og på baggrund af dommen, er det nu usikkert, hvornår og hvilke bestræbelser en udlejer skal udøve for at søge at finde lejer for ikke at risikere at miste sit fraflytningskrav. Den nye praksis skaber usikkerhed og det vides ikke, om udlejer eksempelvis også skal søge at finde lejer via folkeregisteret, eller om det kun er i tilfælde, hvor udlejer har en e-mail eller andet på lejeren, at udlejer skal kontakte lejer via denne. Dette er umiddelbart den direkte konsekvens, men med sikkerhed kan det ikke fastslås, at dommen ikke skal tolkes udvidende.
På baggrund af de nye domme må vi anbefale en udlejer, at
1.
Fremsende fraflytningsopgørelsen til det lejedes adresse med henblik på, at dette videresendes til lejeren som følge af en anmeldt flytning til Postdanmark
2.
Via folkeregisteret at eftersøge lejers nye adresse
3.
I tilfælde af, at lejer har en e-mail, telefonnummer eller fax, der tidligere er oplyst, skal udlejer kontakte lejer på denne med henblik på at få oplyst den adresse, hvortil henvendelse omkring et lejeistandsættelseskrav kan fremsendes eller alternativt fremsende kravet via e-mail eller fax.
4.
Udlejer opfordres ligeledes til i lejekontrakten at indskrive i standardlejekontraktens § 11, at lejers manglende oplysning af adresse medfører, at udlejers frist i lejelovens § 98, stk. 2 suspenderes indtil lejer af egen drift har oplyst en postadresse, hvortil udlejer kan fremsende istandsættelseskrav.
5.
Yderligere opfordres udlejer til i lejekontrakten at udvide 2-ugers fristen i lejelovens §98, stk. 2 til 6 uger.
Hvis nærværende artikel giver anledning til spørgsmål, er du naturligvis velkommen til at rette henvendelse til advokat René Wøhler på telefon 48 22 00 40.